Wie man eine Immobilienvererbung in Barcelona verwaltet: Schritte, Steuern und Entscheidungen
Der Erhalt einer geerbten Immobilie in Barcelona erfordert die Abwicklung rechtlicher und steuerlicher Formalitäten innerhalb einer begrenzten Frist. Von der Annahme beim Notar bis zur Zahlung von Steuern wie der Erbschaftssteuer und der kommunalen Wertzuwachssteuer („Plusvalía“) ist jeder Schritt entscheidend. Dieser aktuelle Leitfaden erklärt Ihnen, wie Sie diesen Prozess bewältigen und entscheiden, ob es die beste Option ist, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder gemeinsam zu nutzen.
6 MonateGesetzliche Frist zur Steuerzahlung
Bis zu 99%Erbschaftssteuerermäßigung (Katalonien)
2 OptionenAnnahme der Erbschaft unbedingt oder unter Vorbehalt des Inventars
VielfachVerwaltung von Miteigentum unter Miterben
In diesem Artikel
Die 4 Schritte zur Annahme eines Immobilienerbes
Um die Wohnung verkaufen oder vermieten zu können, müssen Sie zunächst rechtmäßiger eingetragener Eigentümer sein. Dieser bürokratische Prozess besteht aus den folgenden Phasen:
01
Amtliche Bescheinigungen erhalten
Beantragen Sie die Sterbeurkunde beim Standesamt und nach 15 Arbeitstagen die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen, um zu erfahren, ob ein Testament vorliegt und bei welchem Notar es hinterlegt wurde.
02
Erbenerklärung und Unterschrift beim Notar
Gehen Sie mit dem Testament (oder der Erbenfeststellung bei gesetzlicher Erbfolge) und den übrigen Begünstigten zum Notar, um die Erbschaftsannahme- und Teilungsurkunde zu unterzeichnen.
03
Steuerabrechnung (6-monatige Frist)
Sie müssen die Erbschaftsteuer bei der Steuerbehörde von Katalonien (ATC) sowie die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) beim Rathaus von Barcelona innerhalb einer Frist von höchstens 6 Monaten selbst veranlagen.
04
Eintragung in das Grundbuch
Legen Sie die notarielle Urkunde und die Steuerquittungen dem Grundbuchamt vor, um die Immobilie auf Ihren Namen eintragen zu lassen. Ab diesem Moment können Sie sie rechtmäßig verkaufen oder vermieten.
Die rechtzeitige Regelung eines Erbes vermeidet Steuernachzahlungen und ermöglicht es den Erben, in aller Ruhe einvernehmliche Entscheidungen zu treffen.
— Rechts- und Steuerberatung All4FlatErbschaftssteuern in Barcelona: Erbschaft- und Wertzuwachssteuer
In Katalonien gibt es zwei obligatorische Steuern bei der Erbschaft einer städtischen Immobilie:
Steuerliche Pflichten des Erbes
Erbschaft- und Schenkungsteuer (ATC)
Er belastet den Vermögenszuwachs. In Katalonien genießen Ehegatten und direkte Nachkommen (Kinder) Verwandtschaftsermäßigungen und Steuervergünstigungen von bis zu 99 % auf die Steuerschuld. Wenn der Hauptwohnsitz des Verstorbenen geerbt wird, gibt es eine zusätzliche Ermäßigung von 95 % (bis zu 500.000 €) unter der Verpflichtung, diesen für 5 Jahre zu behalten.
Gemeindesteuer auf Wertzuwachs (IIVTNU - Stadtverwaltung Barcelona)
Sie besteuert den Wertzuwachs des Bodens seit der letzten Übertragung. Sie können zwischen der objektiven Methode oder der Berechnung des tatsächlich realisierten Wertzuwachses wählen, wobei die für Sie günstigere Variante maßgebend ist. Die Frist beträgt 6 Monate, verlängerbar auf 1 Jahr, sofern dies vor Ablauf des fünften Monats beantragt wird.
Was tun mit der geerbten Wohnung? Verkaufen oder vermieten
Sobald die Immobilie eingetragen ist, sollten Sie die Option prüfen, die den Interessen der Familie am besten entspricht:
Sofortverkauf
Generiert sofortige Liquidität, eliminiert Gemeinschaftskosten sowie Sonderumlagen und ermöglicht eine saubere Aufteilung des Geldes unter den Miterben.
Liquidität und AusschüttungZur Vermietung anbieten
Es bietet ein konstantes monatliches Einkommen, während das Familienvermögen erhalten bleibt und die Wohnung weiterhin im Wert mit dem Markt steigt.
Passives EinkommenAufhebung der Eigentümergemeinschaft
Einer der Erben übernimmt 100 % der Immobilie und entschädigt die anderen finanziell, wobei nur die Steuer auf Rechtsakte (AJD, 1,5 %) anstelle der Grunderwerbsteuer (ITP, 10 %) anfällt.
SteuerersparnisKonflikte zwischen Miterben: Die Verwaltung der Erbengemeinschaft
Es ist sehr häufig, dass mehrere Geschwister eine Wohnung zu gleichen Teilen erben (Miteigentum) und sich nicht darüber einig werden, was damit geschehen soll. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann kein Eigentümer dazu gezwungen werden, in einer Gemeinschaft zu verbleiben.
Der empfehlenswerteste Weg ist eine professionelle Mediation, um einen einvernehmlichen Verkauf oder den Erwerb der Anteile unter Geschwistern zu formalisieren. Besteht keine Einigung, ist die letzte Option das gerichtliche Verfahren zur Teilung der Gemeinschaft, das in einer öffentlichen Versteigerung mit Wertverlusten für alle Parteien mündet.
Was passiert, wenn man kein Geld hat, um die Steuern zu bezahlen?
Falls Sie nicht über die nötige Liquidität verfügen, um Erbschafts- oder Wertzuwachssteuern zu begleichen, geraten Sie nicht in Panik. Es gibt rechtliche Mechanismen, um dies zu lösen: Sie können eine Verlängerung um weitere 6 Monate beantragen, bevor der fünfte Monat nach dem Todesfall abläuft.
Zudem können wir bei All4Flat den Verkauf der Immobilie abwickeln und die gleichzeitige notarielle Beurkundung koordinieren, sodass die Steuern direkt mit dem Erhalt der Anzahlung oder des Kaufpreises beglichen werden.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Zeit habe ich, um die Erbschaftsteuer zu zahlen?
Sie haben eine gesetzliche Frist von 6 Monaten ab dem Sterbedatum, um die Erbschaftssteuer und die kommunale Wertzuwachssteuer zu entrichten. Sie können eine Verlängerung um weitere 6 Monate beantragen, sofern dies innerhalb der ersten 5 Monate geschieht.
Kann ich die geerbte Wohnung unmittelbar nach der Annahme des Erbes verkaufen?
Ja. Seit der Aufhebung des Artikels 28 des Hypothekengesetzes im Jahr 2021 gibt es keine zweijährige Wartefrist mehr für die Eintragung des Verkaufs an Dritte, sodass Sie die Immobilie verkaufen können, sobald sie auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen ist.
Was passiert, wenn ein Erbe sich weigert, die Wohnung zu verkaufen?
Niemand ist dazu verpflichtet, eine Erbengemeinschaft oder Miteigentümerschaft aufrechtzuerhalten. Sie können den Ankauf seines Anteils aushandeln (Auflösung der Eigentümergemeinschaft) oder, falls er die Zusammenarbeit verweigert, die gerichtliche Teilung der Immobilie beantragen.
Was bedeutet es, ein Erbe unter Vorbehalt des Inventars anzunehmen?
Das bedeutet, dass die möglichen Schulden des Verstorbenen nur aus dem Nachlass beglichen werden und Sie niemals mit Ihrem persönlichen Vermögen dafür haften.
Haben Sie eine Wohnung geerbt und benötigen Beratung?
Bei All4Flat begleiten wir Sie mit einem spezialisierten Rechts- und Steuerteam: Wir beantragen Zertifikate, verwalten Grundbuchurkunden, wickeln Steuerzahlungen ab und kümmern uns um den Verkauf oder die Vermietung.
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