Nova Lei de Publicidade Imobiliária: documentos obrigatórios para anunciar o seu imóvel
O mercado imobiliário dá um passo histórico em direção à transparência. Com a recente entrada em vigor da Lei 10/2025, os proprietários já não podem publicar um anúncio sem contar previamente com toda a documentação legal do imóvel em dia. Descubra que informações são agora absolutamente obrigatórias, como a Cédula de Habitabilidade ou o Certificado Energético, e como esta normativa rigorosa protege os direitos de compradores e inquilinos.
10/2025Lei em vigor
ObrigatórioCEE e Certificado de Habitabilidade
100%Transparência desde o dia 1
GraveInfração por descumprimento
Neste artigo
O que é a Lei 10/2025 e a quem afeta?
A Lei 10/2025, focada nos serviços de atendimento ao cliente, regula de forma estrita as informações que os anunciantes exibem em portais imobiliários, redes sociais e publicidade física. Ela afeta diretamente proprietários, incorporadoras, agências imobiliárias e qualquer intermediário profissional.
O objetivo desta normativa é proteger o consumidor final, garantindo que o imóvel que está sendo visto cumpre todos os requisitos legais para ser vendido ou alugado, evitando fraudes ou surpresas de última hora.
Transparência total sobre a situação legal do imóvel
Até agora, era comum ver anúncios de imóveis que, na verdade, eram salas comerciais sem licença de habitabilidade, ou apartamentos cujo certificado energético era providenciado de última hora. A nova lei proíbe terminantemente essa prática.
Com a nova regulamentação, um anúncio já não pode basear-se apenas em fotos bonitas. A lei exige que o imóvel conte desde o minuto zero com a sua Cédula de Habitabilidade e Certificado Energético, sem desculpas nem demoras.
— Análise Jurídica Especializada, 2026Isso significa que é uma obrigação iniludível do proprietário ter todos os documentos em vigor antes de publicar o anúncio em qualquer portal imobiliário ou de encarregar a sua comercialização a uma agência.
Anúncios de aluguel: zonas tensionadas e Habite-se
No mercado de aluguel, a análise jurídica da nova norma é especialmente rigorosa:
- Menção a zonas tensionadas: se o imóvel estiver em uma área de mercado residencial tensionado (como é o caso de Barcelona), o anúncio deve mencionar expressamente essa condição e mostrar o índice limitativo de aluguéis aplicável.
- Certificado de habitabilidade vigente: O anúncio deve garantir que a propriedade é legalmente uma habitação. Esta medida visa acabar com o aluguel fraudulento de escritórios, estúdios ou térreos comerciais fazendo-os passar por apartamentos.
- Certificado Energético: Deve constar a letra exata do consumo e emissões, permitindo ao inquilino calcular o gasto real de suprimentos que o imóvel terá.
Anúncios de venda: o fim do "Certificado em andamento"
No caso da compra e venda, os proprietários e incorporadoras também tiveram que adaptar todas as suas publicações para cumprir a lei:
Que documentação você deve preparar antes de anunciar seu imóvel em 2026
- Certificado de Eficiência Energética (CEE): É obrigatório que a etiqueta de eficiência energética (de A a G) seja visível no anúncio. A típica frase "certificado em tramitação" já não é legalmente válida e pode ser motivo de sanção.
- Transparência legal: O anúncio deve deixar claro que o imóvel possui "Cédula de Habitabilidad" (habite-se) vigente.
- Condições Urbanísticas: menção obrigatória se o imóvel for de Proteção Oficial (VPO) ou tiver alguma afetação urbanística especial.
Perguntas frequentes (FAQ)
Esta lei afeta um proprietário particular que anuncia o seu próprio apartamento?
Sim. Embora a Lei 10/2025 vise melhorar os serviços ao consumidor, plataformas como a Idealista aplicam as normas de obrigatoriedade do certificado energético e a informação verídica a todos os usuários, sejam particulares ou empresas.
O que acontece se eu anunciar meu apartamento sem ter o Certificado Energético?
Isso é considerado uma infração grave. Os portais imobiliários podem bloquear ou excluir o seu anúncio, e você fica sujeito a sanções econômicas por parte das administrações de consumo ou de habitação correspondentes.
Posso colocar "cédula em trâmite" enquanto espero que me concedam a minha?
Não é recomendável. A lei exige transparência total desde o primeiro momento. Anunciar um apartamento como habitação sem ter a confirmação oficial de que o é (Certificado de Habitabilidade) é considerado publicidade enganosa.
Como sei se o meu imóvel de aluguel está em uma zona tensionada?
No caso da Catalunha, você pode consultar através do portal serpavi.mivau.gob.es. Por lei, o anúncio deve indicar de forma explícita esta condição em seu texto ou por meio de um rótulo visível, informando o valor do índice de referência aplicável.
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