Comment gérer un héritage immobilier à Barcelone : étapes, impôts et décisions
Recevoir un bien immobilier en héritage à Barcelone implique la gestion de démarches légales et fiscales dans un délai limité. De l'acceptation devant notaire au paiement d'impôts tels que les droits de succession et la plus-value municipale, chaque étape est cruciale. Ce guide actualisé vous explique comment gérer ce processus et décider si la meilleure option est de vendre, louer ou partager la propriété.
6 MoisDélai légal pour liquider les impôts
Jusqu'à 99 %Bonification en matière de successions (Catalogne)
2 optionsAcceptation pure et simple ou sous bénéfice d'inventaire
MultipleGestion d'indivision entre cohéritiers
Dans cet article
Les 4 étapes pour accepter un héritage immobilier
Afin de pouvoir vendre ou louer l'appartement, vous devez d'abord être le propriétaire légalement enregistré. Ce processus bureaucratique se compose des phases suivantes :
01
Obtenir des certificats officiels
Demandez le certificat de décès au Registre civil et, après 15 jours ouvrables, le certificat de dernières volontés pour savoir s'il existe un testament et devant quel notaire il a été établi.
02
Déclaration d'héritiers et signature chez le notaire
Muni du testament (ou de la déclaration des héritiers ab intestat si celui-ci n'existe pas), rendez-vous chez le notaire avec les autres bénéficiaires pour signer l'Acte d'Acceptation et d'Adjudication d'Héritage.
03
Liquidation d'impôts (délai de 6 mois)
Vous devez auto-liquider l'impôt sur les successions auprès de l'Agence fiscale de Catalogne (ATC) et la plus-value municipale auprès de la Mairie de Barcelone dans un délai maximum de 6 mois.
04
Inscription au registre foncier
Présentez l'acte et les quittances de paiement des impôts au Registre Foncier pour inscrire le bien à votre nom. À partir de ce moment, vous pourrez le vendre ou le louer légalement.
"Gérer une succession à temps permet d'éviter les surtaxes et de prendre des décisions consensuelles entre les héritiers en toute tranquillité."
— Conseil Juridique et Fiscal All4FlatImpôts sur l'héritage à Barcelone : Successions et Plus-value
En Catalogne, deux impôts obligatoires s'appliquent lors de l'héritage d'un bien immobilier urbain :
Obligations fiscales de la succession
Impôt sur les successions et les donations (CIS)
Il taxe l'augmentation de patrimoine. En Catalogne, les conjoints et les descendants directs (enfants) bénéficient de réductions liées à la parenté et d'abattements allant jusqu'à 99 % sur le montant de l'impôt. Si le logement habituel du défunt est hérité, il existe une réduction supplémentaire de 95 % (jusqu'à 500 000 €) avec l'engagement de le conserver pendant 5 ans.
Plus-value municipale (IIVTNU - Mairie de Barcelone)
Il taxe l'augmentation de la valeur du terrain depuis la dernière transmission. Vous pouvez choisir entre la méthode objective ou le calcul de la plus-value réelle effective, en optant pour la moins chère. Le délai est de 6 mois, prolongeable à 1 an si la demande est faite avant le cinquième mois.
Que faire de l'appartement hérité ? Vendre ou louer
Une fois la propriété enregistrée, vous devez évaluer l'option qui correspond le mieux aux intérêts de la famille :
Vente immédiate
Générez des liquidités immédiates, éliminez les charges de copropriété et les appels de fonds, et permettez une répartition transparente de l'argent entre les cohéritiers.
Liquidité et DistributionÀ Louer
Il génère un revenu mensuel constant tout en préservant le patrimoine familial et le logement continue de prendre de la valeur avec le marché.
Revenus passifsExtinction de copropriété
L'un des héritiers conserve 100 % du logement en dédommageant financièrement les autres, ne payant que l'AJD (1,5 %) au lieu de l'ITP (10 %).
Économie d'impôtConflits entre cohéritiers : la gestion de l'indivision
Il est très fréquent que plusieurs frères et sœurs héritent d'un appartement à parts égales (en indivision) et ne parviennent pas à s'accorder sur la marche à suivre. Aucun propriétaire ne peut être contraint de rester en copropriété selon le Code civil.
La voie la plus recommandée est la médiation professionnelle pour formaliser une vente convenue ou l'achat des parts entre frères et sœurs. S'il n'y a pas d'accord, la dernière option est la procédure judiciaire de division de bien commun, qui aboutit à une vente aux enchères publique avec des pertes de valeur pour toutes les parties.
Que se passe-t-il si vous n'avez pas d'argent pour payer vos impôts ?
Si vous n'avez pas de liquidités pour régler la succession ou l'impôt sur la plus-value, ne paniquez pas. Il existe des mécanismes légaux pour y remédier : vous pouvez demander une prolongation de 6 mois supplémentaires avant l'expiration du cinquième mois suivant le décès.
De même, chez All4Flat, nous pouvons gérer la vente du bien immobilier en coordonnant la signature notariale simultanée afin que les impôts soient réglés directement avec l'encaissement de l'acompte ou le prix de vente.
Foire aux questions
Combien de temps ai-je pour payer les droits de succession ?
Vous disposez d'un délai légal de 6 mois à compter de la date du décès pour régler l'impôt sur les successions et la plus-value municipale. Vous pouvez demander une prolongation de 6 mois supplémentaires à condition que la demande soit faite dans les 5 premiers mois.
Puis-je vendre l'appartement hérité immédiatement après l'avoir accepté ?
Oui. Depuis l'abrogation de l'article 28 de la loi hypothécaire en 2021, le délai d'attente de deux ans pour l'enregistrement de la vente à des tiers n'existe plus, vous pouvez donc vendre la propriété dès qu'elle est enregistrée à votre nom au Registre.
Que se passe-t-il si un héritier refuse de vendre l'appartement ?
Nul n'est tenu de rester en indivision. Il est possible de négocier le rachat de sa part (extinction de l'indivision) ou, si la partie refuse de collaborer, de demander la division judiciaire de l'immeuble.
Qu'est-ce que l'acceptation d'une succession sous bénéfice d'inventaire ?
Cela signifie que les dettes éventuelles du défunt ne sont payées qu'avec les biens de la succession et que vous ne répondrez jamais avec votre patrimoine personnel antérieur.
Vous avez hérité d'un appartement et avez besoin de conseils ?
Chez All4Flat, nous vous accompagnons avec une équipe juridique et fiscale spécialisée : nous traitons les certificats, gérons les actes notariés, liquidons les impôts et nous occupons de la vente ou de la location.
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