Recibir una vivienda en herencia en Barcelona implica gestionar trámites legales y fiscales en un plazo limitado. Desde la aceptación ante notario hasta el pago de impuestos como Sucesiones y Plusvalía Municipal, cada paso es crucial. Esta guía actualizada te explica cómo resolver este proceso y decidir si la mejor opción es vender, alquilar o compartir la propiedad.
En este artículo
6 MesesPlazo legal para liquidar impuestos sin recargos
Hasta 99%Bonificación en Sucesiones para hijos y cónyuges (Cataluña)
2 OpcionesAceptar a beneficio de inventario o de forma pura
MúltiplePosibilidad de proindiviso si hay varios herederos
Los 4 pasos para aceptar una herencia inmobiliaria
Para poder vender o alquilar el piso, primero tienes que ser legalmente el propietario. Este proceso burocrático no es automático tras el fallecimiento.
- 01
Obtener certificados oficiales
Pide el Certificado de Defunción en el Registro Civil y, tras 15 días, el Certificado de Últimas Voluntades para saber si hay testamento y en qué notaría está.
- 02
Declaración de herederos y Notaría
Con el testamento (o la declaración abintestato si no lo hay), acude al notario con el resto de herederos para firmar la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia.
- 03
Pagar los Impuestos (6 meses)
Debes liquidar el Impuesto de Sucesiones en la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC) y la Plusvalía en el Ayuntamiento de Barcelona en un plazo máximo de 6 meses desde el fallecimiento.
- 04
Inscripción en el Registro
Una vez pagados los impuestos, lleva la escritura al Registro de la Propiedad para cambiar la titularidad del inmueble a tu nombre. Ya estarás listo para vender o alquilar.
Impuestos: Sucesiones y Plusvalía Municipal
El gran temor al heredar son los costes tributarios. En Barcelona, operan dos impuestos principales que varían mucho según tu grado de parentesco con el fallecido.
| Impuesto | ¿A quién se paga? | Detalles y Bonificaciones en Cataluña |
|---|---|---|
| Generalitat (ATC) | Grava el incremento de tu patrimonio. Los Grupos I y II (hijos, cónyuges, padres) disfrutan de una bonificación de hasta el 99% en la cuota si es la vivienda habitual del fallecido. | |
| Ayuntamiento de BCN | Grava el aumento de valor del suelo desde que el fallecido compró la vivienda hasta hoy. Existen bonificaciones del 95% si heredas la vivienda habitual y convives con el difunto. |
Consejo Legal
Si la herencia tiene más deudas que bienes (por ejemplo, una hipoteca superior al valor del piso), tienes derecho a rechazarla (Repudiación) o a aceptarla a Beneficio de Inventario, de manera que las deudas se paguen solo con el patrimonio heredado y no con tus ahorros personales.
Vender vs. Alquilar el piso heredado
Una vez el piso está a tu nombre (o a nombre de varios herederos formando un proindiviso), llega el momento de decidir el futuro del inmueble.
A
Vender el inmueble
Es la opción más elegida cuando hay múltiples herederos (hermanos) para evitar conflictos futuros y obtener liquidez rápida. Ojo: si vendes por un precio superior al valor declarado en la herencia, deberás tributar en el IRPF por ganancia patrimonial.
Liquidez InmediataB
Alquilarlo (Rentas Pasivas)
Si el piso está en buen estado y no necesitas el dinero inmediato, ponerlo en alquiler proporciona ingresos constantes. En Barcelona, un piso de herencia suele requerir primero una actualización o reforma para sacar la máxima rentabilidad.
Ingresos recurrentesC
Extinción de Condominio
Si uno de los herederos quiere quedarse con el piso, puede compensar económicamente a los demás comprando su parte. Esta opción paga muchos menos impuestos (AJD) que una compraventa tradicional.
Acuerdo FamiliarPreguntas frecuentes (FAQ)
No tenemos liquidez para pagar los impuestos. ¿Podemos vender el piso?
Sí, es un caso muy habitual. Existen fórmulas legales para aplazar el pago, solicitar una prórroga de 6 meses adicionales, o firmar unas arras con un comprador y utilizar ese dinero de la reserva para liquidar los impuestos antes de la firma de compraventa ante notario.
¿Qué pasa si un hermano quiere vender el piso y otro no?
Nadie está obligado a permanecer en la "indivisión". Si no hay acuerdo (como que uno compre la parte del otro o la venta conjunta), el heredero que quiere vender puede solicitar la división judicial de la cosa común, lo que acabaría en una subasta pública (suele ser menos rentable). Siempre es mejor mediar con profesionales.
¿Tiene la misma validez un testamento hecho a mano?
El testamento ológrafo (escrito de puño y letra por el testador) es válido en España, pero requiere un proceso judicial de "adveración" para comprobar su autenticidad, lo cual alarga los plazos. Siempre es recomendable que el fallecido hubiera otorgado testamento ante notario.
¿Has heredado un piso en Barcelona y no sabes por dónde empezar?
En All4Flat contamos con departamento legal e inmobiliario. Gestionamos desde la aceptación de herencia y pago de impuestos hasta la venta o alquiler del piso, buscando siempre el mayor beneficio económico para ti.
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Equipo All4Flat
Agencia Inmobiliaria — Barcelona
Expertos en intermediación y gestión patrimonial desde 2018. Ayudamos a familias a resolver herencias bloqueadas, maximizar el valor de sus propiedades y vender sin estrés.
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Inheriting a home in Barcelona involves managing legal and tax procedures within a limited timeframe. From the acceptance before a notary to the payment of taxes such as Inheritance Tax and Municipal Plusvalía, every step is crucial. This updated guide explains how to navigate this process and decide whether to sell, rent, or share the property.
In this article
6 MonthsLegal deadline to pay taxes without penalties
Up to 99%Tax bonus for children and spouses in Catalonia
2 OptionsAccept with benefit of inventory or pure acceptance
MultiplePossibility of joint ownership (proindiviso)
The 4 steps to accept a real estate inheritance
To be able to sell or rent the flat, you first have to be legally the owner. This bureaucratic process is not automatic after death.
- 01
Obtain official certificates
Request the Death Certificate at the Civil Registry and, after 15 days, the Last Will Certificate to know if there is a will and at which notary it is located.
- 02
Notary and Heirs Declaration
With the will (or intestacy declaration), go to the notary with the rest of the heirs to sign the Deed of Acceptance and Adjudication of Inheritance.
- 03
Pay Taxes (within 6 months)
You must settle the Inheritance Tax with the Catalan Tax Agency (ATC) and the Plusvalía with the Barcelona City Council within a maximum of 6 months from the passing.
- 04
Property Registry
Once taxes are paid, take the deed to the Land Registry to change the property's ownership to your name. You will then be ready to sell or rent.
Taxes: Inheritance and Municipal Plusvalía
| Tax | Who do you pay? | Details & Bonuses in Catalonia |
|---|---|---|
| Generalitat (ATC) | Taxes the increase in your wealth. Groups I and II (children, spouses, parents) enjoy a bonus of up to 99% on the quota if it was the deceased's primary residence. | |
| Barcelona City Council | Taxes the increase in land value from when the deceased bought the property until today. There are 95% bonuses if you inherit the primary residence and lived with the deceased. |
Legal Advice
If the inheritance has more debts than assets (e.g., a mortgage higher than the flat's value), you have the right to reject it (Repudiation) or accept it with Benefit of Inventory, so debts are paid only with the inherited estate and not your personal savings.
Selling vs. Renting the inherited flat
A
Sell the property
The most chosen option when there are multiple heirs (siblings) to avoid future conflicts and get quick liquidity. Note: if you sell for a price higher than declared in the inheritance, you will pay income tax on the capital gain.
Immediate LiquidityB
Rent it out
If the flat is in good condition and you don't need immediate cash, renting provides steady income. In Barcelona, an inherited flat often requires a renovation first to maximize profitability.
Passive IncomeC
Extinction of Condominium
If one heir wants to keep the flat, they can financially compensate the others by buying their share. This option pays much less tax (AJD) than a traditional sale.
Family AgreementFrequently Asked Questions (FAQ)
We lack liquidity to pay the taxes. Can we still sell the flat?
Yes, it's a very common case. There are legal formulas to defer the payment, request an additional 6-month extension, or sign a deposit contract (arras) with a buyer and use that deposit money to settle the taxes before the final notary signing.
What happens if one sibling wants to sell and the other doesn't?
No one is obliged to remain in joint ownership. If there is no agreement, the heir wanting to sell can request a judicial division, which usually ends in a public auction (often less profitable). It is always better to mediate with professionals.
Inherited a flat in Barcelona and don't know where to start?
At All4Flat we have a legal and real estate department. We manage everything from inheritance acceptance and tax payment to selling or renting, always seeking the greatest financial benefit for you.
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All4Flat Team
Real Estate Agency — Barcelona
Experts in brokerage and wealth management since 2018. We help families resolve blocked inheritances, maximize property value, and sell stress-free.
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IndivisionPossibilité d'être copropriétaires s'il y a plusieurs héritiers
Les 4 étapes pour accepter un héritage immobilier
- 01
Obtenir les certificats
Demandez le Certificat de Décès et, après 15 jours, le Certificat des Dernières Volontés pour savoir s'il y a un testament.
- 02
Déclaration chez le notaire
Avec le testament, rendez-vous chez le notaire avec les autres héritiers pour signer l'Acte d'Acceptation d'Héritage.
- 03
Payer les impôts (6 mois)
Vous devez régler l'Impôt sur les Successions (ATC) et la Plus-value à la Mairie de Barcelone dans les 6 mois suivant le décès.
- 04
Inscription au Registre
Une fois les impôts payés, apportez l'acte au Registre de la Propriété pour mettre le bien à votre nom. Vous pourrez alors vendre ou louer.
Impôts : Succession et Plus-value municipale
| Impôt | À qui payer ? | Détails et bonus en Catalogne |
|---|---|---|
| Generalitat (ATC) | Les groupes I et II (enfants, conjoints) bénéficient d'un bonus jusqu'à 99% si c'était la résidence principale du défunt. | |
| Mairie de Barcelone | Taxe l'augmentation de la valeur du terrain depuis l'achat. Bonus de 95% si vous héritez de la résidence principale et viviez avec le défunt. |
Conseil Juridique
Si l'héritage comporte plus de dettes que de biens, vous avez le droit de le refuser ou de l'accepter sous Bénéfice d'Inventaire (les dettes sont payées uniquement avec le patrimoine hérité).
Vendre ou Louer l'appartement hérité
A
Vendre le bien
Option privilégiée lorsqu'il y a plusieurs héritiers pour éviter les conflits et obtenir des liquidités rapides.
Liquidité immédiateB
Le louer
Fournit des revenus réguliers. Souvent, un appartement hérité nécessite d'abord une rénovation pour maximiser la rentabilité.
Revenus passifsC
Rachat de parts (Indivision)
Si un héritier veut garder l'appartement, il peut indemniser les autres en rachetant leurs parts. Moins d'impôts qu'une vente classique.
Accord familialQuestions fréquentes (FAQ)
Nous n'avons pas les fonds pour payer les impôts. Pouvons-nous vendre ?
Oui. Il existe des formules légales pour demander une prolongation de 6 mois, ou signer un acompte avec un acheteur et utiliser cet argent pour régler les impôts avant la signature finale.
Que se passe-t-il si un frère veut vendre et l'autre non ?
Nul n'est contraint de rester dans l'indivision. En l'absence d'accord, l'héritier qui veut vendre peut demander la division judiciaire, ce qui finit souvent par des enchères publiques. Il vaut mieux faire appel à un médiateur.
Vous avez hérité à Barcelone et ne savez pas par où commencer ?
Chez All4Flat, nous disposons d'un service juridique et immobilier pour gérer l'acceptation, les impôts et la vente/location.
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Équipe All4Flat
Agence Immobilière — Barcelone
Experts en intermédiation et gestion de patrimoine depuis 2018. Nous aidons les familles à résoudre les héritages bloqués, maximiser la valeur de leurs biens et vendre sans stress.
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2 OpcionsAcceptar a benefici d'inventari o de forma pura
MúltiplePossibilitat de proindivís si hi ha diversos hereus
Els 4 passos per acceptar una herència immobiliària
- 01
Obtenir certificats oficials
Demana el Certificat de Defunció i, després de 15 dies, el Certificat d'Últimes Voluntats per saber si hi ha testament.
- 02
Notaria i Hereus
Amb el testament, acudeix al notari amb la resta d'hereus per signar l'Escriptura d'Acceptació d'Herència.
- 03
Pagar els Impostos (6 mesos)
Has de liquidar l'Impost de Successions a l'ATC i la Plusvàlua a l'Ajuntament de Barcelona en un termini màxim de 6 mesos.
- 04
Inscripció al Registre
Porta l'escriptura al Registre de la Propietat per canviar la titularitat de l'immoble. Ja estaràs llest per vendre o llogar.
Impostos: Successions i Plusvàlua Municipal
| Impost | A qui es paga? | Detalls i Bonificacions a Catalunya |
|---|---|---|
| Generalitat (ATC) | Els Grups I i II gaudeixen d'una bonificació de fins al 99% a la quota si és l'habitatge habitual del difunt. | |
| Ajuntament BCN | Grava l'augment de valor del sòl. Existeixen bonificacions del 95% si heretes l'habitatge habitual i hi convivies. |
Consell Legal
Si l'herència té més deutes que béns, tens dret a rebutjar-la o a acceptar-la a Benefici d'Inventari, de manera que els deutes es paguin només amb el patrimoni heretat.
Vendre vs. Llogar el pis heretat
A
Vendre l'immoble
Opció més escollida quan hi ha múltiples hereus per evitar conflictes i obtenir liquiditat ràpida.
Liquiditat ImmediataB
Llogar-lo
Si el pis està bé, posar-lo de lloguer proporciona ingressos constants (tot i que sovint requereix una reforma prèvia).
Rendes PassivesC
Extinció de Condomini
Si un hereu es vol quedar el pis, pot compensar econòmicament la resta comprant la seva part, pagant menys impostos.
Acord FamiliarPreguntes freqüents (FAQ)
No tenim liquiditat per pagar els impostos. Podem vendre?
Sí. Existeixen fórmules per sol·licitar una pròrroga de 6 mesos, o signar unes arres amb un comprador i utilitzar aquests diners per liquidar els impostos abans del notari.
Què passa si un germà vol vendre i l'altre no?
Ningú està obligat a romandre en la indivisió. Si no hi ha acord, qui vol vendre pot sol·licitar la divisió judicial (que sol acabar en subhasta). Sempre és millor mediar amb professionals.
Has heretat un pis a Barcelona i no saps per on començar?
A All4Flat comptem amb departament legal i immobiliari. Gestionem des de l'acceptació d'herència fins a la venda o lloguer del pis.
Sol·licitar AssessoramentA4
Equip All4Flat
Agència Immobiliària — Barcelona
Experts en intermediació i gestió patrimonial des del 2018. Ajudem famílies a resoldre herències bloquejades, maximitzar el valor de les seves propietats i vendre sense estrès.
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