Hipoteca fija, variable o mixta: cual elegir segun tu perfil Fixed, variable or mixed mortgage: which to choose for your profile Hypotheque fixe, variable ou mixte: laquelle choisir selon votre profil Hipoteca fixa, variable o mixta: quina triar segons el teu perfil
Elegir entre hipoteca fija, variable o mixta es una de las decisiones financieras mas importantes de tu vida. No existe una respuesta universal: la mejor opcion depende del euribor en el momento de firmar, de tu horizonte temporal, de tu tolerancia al riesgo y de tu capacidad de amortizacion anticipada. Esta guia te da las herramientas para decidir con datos reales.
En este articulo
Los tres tipos de hipoteca explicados
En Espana existen tres modalidades principales de hipoteca para vivienda. Cada una responde a una logica diferente de distribucion del riesgo entre banco y cliente.
Hipoteca Fija
desde 2,42%
TIN anual (mejor oferta mar. 2026)
La cuota mensual no cambia nunca durante toda la vida del prestamo, independientemente de como evolucione el euribor. El banco asume el riesgo del tipo de interes.
- Cuota predecible para siempre
- Proteccion total ante subidas del euribor
- Ideal para planificar a largo plazo
- Tipo inicial mas alto que la variable
- No te beneficias si baja el euribor
- Comision por amortizacion anticipada mas elevada
Mejor para: perfil conservador
Hipoteca Variable
Euribor + 0,50%
diferencial tipico (mar. 2026)
El tipo de interes se revisa periodicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) en funcion del euribor. La cuota sube o baja con el mercado.
- Tipo inicial mas bajo que la fija
- Se beneficia si el euribor baja
- Comision de amortizacion anticipada menor
- Cuota impredecible a largo plazo
- Riesgo ante subidas del euribor
- Dificil planificacion presupuestaria
Mejor para: amortizacion rapida
Hipoteca Mixta
desde 1,55%
fijo primeros 5-10 anos (mar. 2026)
Combina un periodo inicial a tipo fijo (normalmente 5, 7 o 10 anos) seguido de un periodo a tipo variable referenciado al euribor. La favorita del mercado en 2026.
- Tipo fijo inicial muy competitivo
- Estabilidad en los anos de mayor esfuerzo economico
- Flexibilidad en la parte variable
- Incertidumbre en la segunda fase
- Requiere planificacion de la parte variable
- Puede ser menos optima si el euribor sube mucho
Mejor para: equilibrio riesgo-coste
El euribor: como funciona y como afecta a tu cuota
El euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interes al que los bancos europeos se prestan dinero entre si. Es el indice de referencia del 95% de las hipotecas variables en Espana. Se publica diariamente y el valor relevante para las hipotecas es el euribor a 12 meses.
2,40%Euribor 12m marzo 2026
4,16%Maximo historico reciente (oct. 2023)
-0,50%Minimo historico (enero 2021)
64%Nuevas hipotecas a tipo fijo en 2026
Como se calcula la cuota de una hipoteca variable
Tipo aplicado = Euribor 12m + diferencial del banco (ej. Euribor 2,40% + 0,50% = 3,00% TIN)
Revision: La cuota se revisa cada 6 o 12 meses segun el contrato. Si el euribor sube 1 punto en la revision, la cuota mensual de una hipoteca de 200.000 EUR a 25 anos sube aproximadamente 100-110 EUR al mes.
Consejo: Simula siempre con un euribor hipotetico del 4% para comprobar que la cuota resultante sigue siendo asumible para tu presupuesto.
"La decision entre fija, variable o mixta no se toma mirando solo el tipo de hoy. Se toma calculando el coste total en distintos escenarios de euribor a lo largo de toda la vida del prestamo."
Equipo All4Flat - BarcelonaComparativa completa: fija vs. variable vs. mixta
| Caracteristica | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Tipo de interes actual | Desde 2,42% TIN | Euribor + 0,50% | Desde 1,55% (fijo 5-10a) |
| Estabilidad de cuota | Total durante todo el prestamo | Revision cada 6-12 meses | Alta los primeros anos |
| Riesgo ante subida euribor | Ninguno | Alto | Moderado (solo fase variable) |
| Beneficio si baja euribor | No | Si, cuota baja | Solo en fase variable |
| Coste total si euribor permanece bajo | Mas caro | Mas barato | Intermedio |
| Coste total si euribor sube mucho | Mas barato | Mas caro | Parcialmente protegido |
| Comision amortizacion anticipada | Hasta 2% (primeros 10a) | Max. 0,25% (primeros 5a) | Mixta segun fase |
| Perfil recomendado | Conservador, largo plazo | Amortizacion rapida | Equilibrio riesgo-coste |
Simulacion de cuotas con datos reales
Hipotesis: piso de 400.000 EUR, financiacion del 80% (320.000 EUR prestados), plazo de 25 anos, con los mejores tipos disponibles en marzo 2026.
Simulacion marzo 2026 - Prestamo 320.000 EUR a 25 anos
Hipoteca Fija
TIN2,42%
Cuota mensual1.414 EUR
Coste total intereses104.200 EUR
Variacion cuotaNunca
Banco referenciaOpenbank
Hipoteca Variable
TIN inicialEuribor + 0,50%
Cuota hoy (Euribor 2,40%)1.396 EUR
Cuota si Euribor = 4%1.712 EUR
Variacion cuotaCada 12 meses
RiesgoAlto
Hipoteca Mixta
TIN fijo (primeros 5a)1,55%
Cuota fase fixa1.286 EUR
Cuota fase variable (Euribor 2,40% + 0,50%)1.440 EUR
Ahorro vs fija (fase inicial)128 EUR/mes
Banco referenciaIbercaja
Simulacion orientativa. Las cuotas reales dependen del perfil del solicitante, vinculaciones con el banco y tasacion del inmueble. Consulta siempre las condiciones exactas con la entidad.
Que hipoteca encaja con tu perfil
No existe la hipoteca perfecta en abstracto. La decision optima depende de quien eres y de como planeas usar el inmueble.
Perfil 01
Primera vivienda, largo plazo
Compras tu residencia habitual, tienes un presupuesto ajustado y no puedes asumir subidas de cuota. Horizonte de 20-30 anos. Priorizas la tranquilidad sobre el ahorro potencial.
Recomendacion: Hipoteca FIJA
Perfil 02
Inversion con amortizacion rapida
Compras para alquilar o tienes capacidad de amortizar anticipadamente en 8-12 anos. Toleras la variabilidad de cuota y quieres maximizar el ahorro en intereses.
Recomendacion: Hipoteca VARIABLE
Perfil 03
Comprador con horizonte medio
Quieres estabilidad los primeros anos (cuando el esfuerzo economico es mayor) y aceptas asumir algo de riesgo variable en la segunda parte del prestamo. El perfil mas comun en 2026.
Recomendacion: Hipoteca MIXTA
Como negociar las mejores condiciones
- Compara al menos 3 entidades: Los tipos pueden variar hasta 0,5 puntos entre bancos para el mismo perfil. Usa un broker hipotecario si no tienes tiempo de negociar directamente.
- Cuidado con las vinculaciones: Domiciliar nomina, contratar seguro de vida o de hogar puede reducir el tipo hasta 0,3-0,5 puntos, pero calcula si el ahorro en tipo compensa el coste de los productos vinculados.
- La TAE es la metrica correcta: Compara siempre por TAE, no por TIN. La TAE incluye todos los costes asociados al prestamo y permite comparar ofertas de forma objetiva.
- Negocia el diferencial en la variable: El spread Euribor + diferencial es negociable. Un diferencial de 0,40% vs 0,60% supone miles de euros en el total del prestamo.
- Pre-aprobacion primero: Obtén la pre-aprobacion hipotecaria antes de hacer ofertas por inmuebles. Te da poder de negociacion frente al vendedor y certeza de tu capacidad real de compra.
Preguntas frecuentes
Cual es la mejor hipoteca en 2026: fija, variable o mixta?
Con el euribor en el 2,40% en marzo de 2026, la hipoteca mixta ofrece la mejor relacion riesgo-coste para la mayoria de perfiles: tipo fijo muy bajo los primeros anos y exposicion variable cuando el prestamo ya esta mas amortizado. La fija es la mejor opcion si priorizas la tranquilidad total.
Si ya tengo hipoteca variable, me conviene cambiar a fija?
Depende del tipo fijo que puedas conseguir hoy vs. el euribor esperado para los proximos anos. Si tu diferencial actual es bajo (por ejemplo Euribor + 0,30%) y el euribor sigue bajando, puede no compensar. Calcula el coste de la novacion o subrogacion antes de decidir.
Cuanto financian los bancos para la compra de una vivienda?
Los bancos financian generalmente el 80% del valor de tasacion para vivienda habitual. Para segunda residencia o inversores, el limite suele ser el 70%. Los no residentes acceden tipicamente al 60-70%. El 20% restante mas los gastos (10-12%) deben ser fondos propios.
Que es el diferencial de una hipoteca variable?
Es el margen fijo que el banco anade al euribor para calcular el tipo de interes aplicable. Por ejemplo, si el euribor esta al 2,40% y el diferencial es 0,50%, el tipo resultante es 2,90%. El diferencial no cambia nunca durante la vida del prestamo.
Puedo cambiar de hipoteca variable a fija sin coste?
Puedes realizar una novacion con tu banco actual (puede tener coste) o una subrogacion a otro banco (el banco nuevo suele asumir los gastos). Desde la Ley 5/2019, la comision de conversion de variable a fija esta limitada al 0,15% durante los 3 primeros anos y al 0% a partir del cuarto.
Que porcentaje de la cuota no deberia superar mis ingresos?
El criterio prudente es que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Los bancos suelen aplicar este mismo limite en su analisis de riesgo. Simula siempre con la cuota maxima posible (con euribor al 4-5%) para verificar que sigue siendo asumible.
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Choosing between a fixed, variable or mixed mortgage is one of the most important financial decisions of your life. There is no universal answer: the best option depends on the Euribor rate at the time of signing, your time horizon, your risk tolerance and your capacity for early repayment. This guide gives you the tools to decide with real data.
In this article
The three mortgage types explained
In Spain there are three main residential mortgage modalities. Each one reflects a different logic for distributing interest rate risk between bank and borrower.
Fixed-rate Mortgage
from 2.42%
TIN annual (best offer Mar. 2026)
Monthly payment never changes throughout the life of the loan, regardless of how the Euribor evolves. The bank assumes the interest rate risk.
- Permanently predictable payment
- Full protection against Euribor rises
- Ideal for long-term planning
- Higher initial rate than variable
- No benefit if Euribor falls
- Higher early repayment fee
Best for: conservative profile
Variable-rate Mortgage
Euribor + 0.50%
typical spread (Mar. 2026)
The interest rate is reviewed periodically (usually every 6 or 12 months) based on the Euribor. Your payment rises or falls with the market.
- Lower initial rate than fixed
- Benefits when Euribor falls
- Lower early repayment fee
- Unpredictable payment long-term
- Risk when Euribor rises
- Difficult budget planning
Best for: fast repayment
Mixed-rate Mortgage
from 1.55%
fixed first 5-10 years (Mar. 2026)
Combines an initial fixed-rate period (usually 5, 7 or 10 years) followed by a variable-rate period referenced to the Euribor. The market favourite in 2026.
- Very competitive initial fixed rate
- Stability in the years of greatest financial effort
- Flexibility in the variable phase
- Uncertainty in the second phase
- Requires planning for the variable phase
- May be less optimal if Euribor rises sharply
Best for: risk-cost balance
Euribor: how it works and how it affects your payment
The Euribor (Euro Interbank Offered Rate) is the rate at which European banks lend money to each other. It is the reference index for 95% of variable mortgages in Spain. Published daily, the relevant figure for mortgages is the 12-month Euribor.
2.40%12m Euribor March 2026
4.16%Recent historic high (Oct. 2023)
-0.50%Historic low (Jan. 2021)
64%New mortgages at fixed rate in 2026
How a variable mortgage payment is calculated
Applied rate = 12m Euribor + bank spread (e.g. Euribor 2.40% + 0.50% = 3.00% TIN)
Review: Payment is revised every 6 or 12 months per the contract. If Euribor rises 1 point at review, the monthly payment on a 200,000 EUR mortgage over 25 years rises by approximately 100-110 EUR per month.
Tip: Always simulate with a hypothetical Euribor of 4% to verify that the resulting payment remains affordable for your budget.
"The fixed vs. variable vs. mixed decision is not made by looking at today's rate alone. It is made by calculating total cost across different Euribor scenarios over the full life of the loan."
All4Flat Team - BarcelonaFull comparison: fixed vs. variable vs. mixed
| Feature | Fixed | Variable | Mixed |
|---|---|---|---|
| Current interest rate | From 2.42% TIN | Euribor + 0.50% | From 1.55% (fixed 5-10y) |
| Payment stability | Total throughout loan | Review every 6-12 months | High in first years |
| Risk if Euribor rises | None | High | Moderate (variable phase only) |
| Benefit if Euribor falls | No | Yes, payment drops | Only in variable phase |
| Total cost if Euribor stays low | More expensive | Cheaper | Intermediate |
| Total cost if Euribor rises sharply | Cheaper | More expensive | Partially protected |
| Early repayment fee | Up to 2% (first 10y) | Max. 0.25% (first 5y) | Mixed by phase |
| Recommended profile | Conservative, long-term | Fast repayment | Risk-cost balance |
Payment simulation with real data
Assumptions: property of 400,000 EUR, 80% financing (320,000 EUR borrowed), 25-year term, best rates available in March 2026.
Simulation March 2026 - Loan 320,000 EUR over 25 years
Fixed-rate Mortgage
TIN2.42%
Monthly payment1,414 EUR
Total interest cost104,200 EUR
Payment variationNever
Reference bankOpenbank
Variable-rate Mortgage
Initial TINEuribor + 0.50%
Payment today (Euribor 2.40%)1,396 EUR
Payment if Euribor = 4%1,712 EUR
Payment variationEvery 12 months
RiskHigh
Mixed-rate Mortgage
Fixed TIN (first 5y)1.55%
Fixed phase payment1,286 EUR
Variable phase payment (Euribor 2.40% + 0.50%)1,440 EUR
Saving vs fixed (initial phase)128 EUR/mo
Reference bankIbercaja
Indicative simulation. Actual payments depend on applicant profile, bank bundling requirements and property appraisal. Always verify exact conditions with the lender.
Which mortgage fits your profile
Profile 01
Primary home, long term
Buying your main residence with a tight budget and no ability to absorb payment increases. Horizon of 20-30 years. Prioritise peace of mind over potential savings.
Recommendation: FIXED mortgage
Profile 02
Investment with fast repayment
Buying to let or with the capacity to repay early in 8-12 years. You tolerate payment variability and want to maximise interest savings.
Recommendation: VARIABLE mortgage
Profile 03
Buyer with medium horizon
You want stability in the early years (when the financial effort is greatest) and accept some variable risk in the second half of the loan. The most common profile in 2026.
Recommendation: MIXED mortgage
How to negotiate the best conditions
- Compare at least 3 lenders: Rates can vary by up to 0.5 points between banks for the same profile. Use a mortgage broker if you lack time to negotiate directly.
- Watch out for bundled products: Direct debit salary, life or home insurance can reduce your rate by 0.3-0.5 points, but always calculate whether the rate saving outweighs the cost of the bundled products.
- APR is the right metric: Always compare by APR (TAE), not by TIN. APR includes all loan-related costs and allows objective comparison between offers.
- Negotiate the variable spread: The Euribor + spread is negotiable. A spread of 0.40% vs 0.60% means thousands of euros over the life of the loan.
- Pre-approval first: Get mortgage pre-approval before making offers on properties. It gives you negotiating power with the seller and certainty about your real buying capacity.
Frequently asked questions
Which is the best mortgage in 2026: fixed, variable or mixed?
With Euribor at 2.40% in March 2026, the mixed mortgage offers the best risk-cost balance for most profiles: very low fixed rate in the early years and variable exposure when the loan is already more repaid. Fixed is best if you prioritise total peace of mind.
If I already have a variable mortgage, should I switch to fixed?
It depends on the fixed rate you can obtain today versus the expected Euribor over the coming years. If your current spread is low (e.g. Euribor + 0.30%) and Euribor continues falling, it may not be worthwhile. Calculate the novation or subrogation cost before deciding.
How much do banks finance for a property purchase?
Banks generally finance 80% of the appraised value for a primary residence. For a second property or investors, the limit is usually 70%. Non-residents typically access 60-70%. The remaining 20% plus costs (10-12%) must be own funds.
What is the spread on a variable mortgage?
It is the fixed margin the bank adds to the Euribor to calculate the applicable interest rate. For example, if Euribor is at 2.40% and the spread is 0.50%, the resulting rate is 2.90%. The spread never changes during the life of the loan.
Can I switch from variable to fixed without cost?
You can carry out a novation with your current bank (may have a fee) or a subrogation to another bank (the new bank usually covers costs). Since Law 5/2019, the conversion fee from variable to fixed is capped at 0.15% during the first 3 years and 0% from year four onwards.
What percentage of my income should the monthly payment not exceed?
The prudent rule is that the mortgage payment should not exceed 30-35% of net monthly income. Banks apply this same limit in their risk analysis. Always simulate with the maximum possible payment (Euribor at 4-5%) to verify it remains affordable.
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All4Flat Team
Real estate agency - Barcelona
Specialists in Barcelona's property market since 2018dvising buyers, sellers and investors with real data.
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Choisir entre une hypotheque fixe, variable ou mixte est l'une des decisions financieres les plus importantes de votre vie. Il n'existe pas de reponse universelle: la meilleure option depend de l'Euribor au moment de la signature, de votre horizon temporel, de votre tolerance au risque et de votre capacite de remboursement anticipe. Ce guide vous donne les outils pour decider avec de vraies donnees.
Dans cet article
Les trois types de pret immobilier expliques
Taux Fixe
a partir de 2,42%
TIN annuel (meilleure offre mars 2026)
La mensualite ne change jamais pendant toute la duree du pret, quelle que soit l'evolution de l'Euribor. La banque assume le risque de taux.
- Mensualite toujours previsible
- Protection totale contre la hausse de l'Euribor
- Ideal pour planifier a long terme
- Taux initial plus eleve que le variable
- Pas de benefice si l'Euribor baisse
- Penalite de remboursement anticipe plus elevee
Ideal pour: profil conservateur
Taux Variable
Euribor + 0,50%
spread typique (mars 2026)
Le taux est revise periodiquement en fonction de l'Euribor. La mensualite monte ou baisse avec le marche.
- Taux initial plus bas que le fixe
- Benefice si l'Euribor baisse
- Penalite de remboursement anticipe plus faible
- Mensualite impredictible a long terme
- Risque si l'Euribor monte
- Planification budgetaire difficile
Ideal pour: remboursement rapide
Taux Mixte
a partir de 1,55%
fixe les 5-10 premieres annees (mars 2026)
Combine une periode initiale a taux fixe (5, 7 ou 10 ans) suivie d'une periode a taux variable. Le favori du marche en 2026.
- Taux fixe initial tres competitif
- Stabilite les annees d'effort financier maximal
- Flexibilite en phase variable
- Incertitude en deuxieme phase
- Necessite de planifier la phase variable
- Moins optimal si l'Euribor monte fortement
Ideal pour: equilibre risque-cout
L'Euribor: fonctionnement et impact sur votre mensualite
2,40%Euribor 12m mars 2026
4,16%Plus haut recent (oct. 2023)
-0,50%Plus bas historique (jan. 2021)
64%Nouveaux prets a taux fixe en 2026
Comment se calcule la mensualite d'un pret variable
Taux applique = Euribor 12m + spread de la banque (ex. Euribor 2,40% + 0,50% = 3,00% TIN)
Revision: La mensualite est revisee tous les 6 ou 12 mois. Si l'Euribor monte de 1 point, la mensualite d'un pret de 200.000 EUR sur 25 ans augmente d'environ 100-110 EUR par mois.
Conseil: Simulez toujours avec un Euribor hypothetique de 4% pour verifier que la mensualite resultante reste supportable pour votre budget.
"La decision fixe vs. variable vs. mixte ne se prend pas en regardant uniquement le taux d'aujourd'hui. Elle se prend en calculant le cout total dans differents scenarios d'Euribor sur toute la duree du pret."
Equipe All4Flat - BarceloneComparatif complet: fixe vs. variable vs. mixte
| Caracteristique | Fixe | Variable | Mixte |
|---|---|---|---|
| Taux actuel | A partir de 2,42% TIN | Euribor + 0,50% | A partir de 1,55% (fixe 5-10a) |
| Stabilite de la mensualite | Totale pendant tout le pret | Revision tous les 6-12 mois | Elevee les premieres annees |
| Risque si Euribor monte | Aucun | Eleve | Modere (phase variable uniquement) |
| Benefice si Euribor baisse | Non | Oui, mensualite baisse | Seulement en phase variable |
| Cout total si Euribor reste bas | Plus cher | Moins cher | Intermediaire |
| Cout total si Euribor monte fortement | Moins cher | Plus cher | Partiellement protege |
| Penalite remboursement anticipe | Jusqu'a 2% (10 premieres annees) | Max. 0,25% (5 premieres annees) | Mixte selon phase |
| Profil recommande | Conservateur, long terme | Remboursement rapide | Equilibre risque-cout |
Simulation de mensualites avec de vraies donnees
Hypothese: bien a 400.000 EUR, financement a 80% (320.000 EUR empruntes), duree de 25 ans, meilleurs taux disponibles en mars 2026.
Simulation mars 2026 - Pret 320.000 EUR sur 25 ans
Taux Fixe
TIN2,42%
Mensualite1.414 EUR
Cout total interets104.200 EUR
Variation mensualiteJamais
Banque de referenceOpenbank
Taux Variable
TIN initialEuribor + 0,50%
Mensualite aujourd'hui1.396 EUR
Mensualite si Euribor = 4%1.712 EUR
Variation mensualiteTous les 12 mois
RisqueEleve
Taux Mixte
TIN fixe (5 premieres annees)1,55%
Mensualite phase fixe1.286 EUR
Mensualite phase variable1.440 EUR
Economie vs fixe (phase initiale)128 EUR/mois
Banque de referenceIbercaja
Simulation indicative. Les mensualites reelles dependent du profil du demandeur, des produits groupes et de l'expertise du bien. Verifiez toujours les conditions exactes aupres de l'etablissement.
Quel pret correspond a votre profil
Profil 01
Residence principale, long terme
Vous achetez votre residence principale avec un budget serre et ne pouvez pas absorber des hausses de mensualite. Horizon de 20-30 ans. Vous privilegiez la tranquillite sur les economies potentielles.
Recommandation: pret a TAUX FIXE
Profil 02
Investissement avec remboursement rapide
Vous achetez pour louer ou avez la capacite de rembourser par anticipation en 8-12 ans. Vous tolerez la variabilite des mensualites et voulez maximiser les economies d'interets.
Recommandation: pret a TAUX VARIABLE
Profil 03
Acheteur a horizon moyen
Vous voulez de la stabilite les premieres annees et acceptez un risque variable en deuxieme partie. Le profil le plus courant en 2026.
Recommandation: pret a TAUX MIXTE
Comment negocier les meilleures conditions
- Comparez au moins 3 etablissements: Les taux peuvent varier jusqu'a 0,5 point entre banques pour le meme profil. Faites appel a un courtier si vous n'avez pas le temps de negocier directement.
- Attention aux produits groupes: La domiciliation du salaire ou la souscription d'assurances peut reduire le taux de 0,3-0,5 points, mais verifiez toujours si l'economie de taux compense le cout des produits annexes.
- Le TAEG est la bonne metrique: Comparez toujours par TAEG, pas par TIN. Le TAEG inclut tous les frais lies au pret et permet une comparaison objective.
- Negociez le spread variable: Le spread Euribor + marge est negociable. Un spread de 0,40% vs 0,60% represent des milliers d'euros sur la duree totale du pret.
- Pre-approbation en premier: Obtenez une pre-approbation avant de faire des offres sur des biens. Cela vous donne du pouvoir de negociation face au vendeur.
Questions frequentes
Quel est le meilleur pret en 2026: fixe, variable ou mixte?
Avec l'Euribor a 2,40% en mars 2026, le pret mixte offre le meilleur rapport risque-cout pour la plupart des profils: taux fixe tres bas les premieres annees et exposition variable quand le pret est deja plus amorti. Le fixe reste le meilleur choix si vous privilegiez la tranquillite totale.
J'ai deja un pret variable, dois-je passer au fixe?
Cela depend du taux fixe que vous pouvez obtenir aujourd'hui par rapport a l'Euribor attendu. Si votre spread actuel est faible et que l'Euribor continue de baisser, le changement peut ne pas valoir la peine. Calculez le cout de la novation ou de la subrogation avant de decider.
Quel pourcentage les banques financent-elles pour un achat immobilier?
Les banques financent generalement 80% de la valeur expertisee pour une residence principale, 70% pour une residence secondaire ou un investissement. Les non-residents accedeent typiquement a 60-70%. Les 20% restants plus les frais doivent etre des fonds propres.
Qu'est-ce que le spread d'un pret variable?
C'est la marge fixe que la banque ajoute a l'Euribor pour calculer le taux applicable. Par exemple, si l'Euribor est a 2,40% et le spread est 0,50%, le taux resultant est 2,90%. Le spread ne change jamais pendant la duree du pret.
Puis-je passer du variable au fixe sans frais?
Vous pouvez effectuer une novation avec votre banque actuelle (peut avoir un cout) ou une subrogation vers une autre banque (la nouvelle banque prend generalement en charge les frais). Depuis la Loi 5/2019, la commission de conversion variable vers fixe est plafonnee a 0,15% les 3 premieres annees et 0% a partir de la quatrieme.
Quel pourcentage de mes revenus la mensualite ne devrait-elle pas depasser?
La regle prudente est que la mensualite ne depasse pas 30-35% des revenus nets mensuels. Les banques appliquent cette meme limite dans leur analyse de risque. Simulez toujours avec la mensualite maximale possible pour verifier qu'elle reste supportable.
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Triar entre hipoteca fixa, variable o mixta es una de les decisions financeres mes importants de la teva vida. No existeix una resposta universal: la millor opcio depen de l'euribor en el moment de signar, del teu horitzó temporal, de la teva tolerancia al risc i de la teva capacitat d'amortitzacio anticipada. Aquesta guia et dona les eines per decidir amb dades reals.
En aquest article
Els tres tipus d'hipoteca explicats
Hipoteca Fixa
des de 2,42%
TIN anual (millor oferta mar. 2026)
La quota mensual no canvia mai durant tota la vida del prestec, independentment de com evolucioni l'euribor. El banc assumeix el risc del tipus d'interes.
- Quota sempre previsible
- Proteccio total davant pujades de l'euribor
- Ideal per planificar a llarg termini
- Tipus inicial mes alt que la variable
- No et beneficies si baixa l'euribor
- Comissio d'amortitzacio anticipada mes elevada
Millor per a: perfil conservador
Hipoteca Variable
Euribor + 0,50%
diferencial tipic (mar. 2026)
El tipus d'interes es revisa periodicament en funcio de l'euribor. La quota puja o baixa amb el mercat.
- Tipus inicial mes baix que la fixa
- Es beneficia si l'euribor baixa
- Comissio d'amortitzacio anticipada menor
- Quota impredictible a llarg termini
- Risc davant pujades de l'euribor
- Planificacio pressupostaria dificil
Millor per a: amortitzacio rapida
Hipoteca Mixta
des de 1,55%
fix primers 5-10 anys (mar. 2026)
Combina un periode inicial a tipus fix (normalment 5, 7 o 10 anys) seguit d'un periode a tipus variable referenciat a l'euribor. La favorita del mercat el 2026.
- Tipus fix inicial molt competitiu
- Estabilitat els anys de major esforc economic
- Flexibilitat en la part variable
- Incertesa en la segona fase
- Requereix planificacio de la part variable
- Pot ser menys optima si l'euribor puja molt
Millor per a: equilibri risc-cost
L'euribor: com funciona i com afecta la teva quota
2,40%Euribor 12m marc 2026
4,16%Maxim historic recent (oct. 2023)
-0,50%Minim historic (gen. 2021)
64%Noves hipoteques a tipus fix el 2026
Com es calcula la quota d'una hipoteca variable
Tipus aplicat = Euribor 12m + diferencial del banc (ex. Euribor 2,40% + 0,50% = 3,00% TIN)
Revisio: La quota es revisa cada 6 o 12 mesos. Si l'euribor puja 1 punt, la quota mensual d'una hipoteca de 200.000 EUR a 25 anys puja aproximadament 100-110 EUR al mes.
Consell: Simula sempre amb un euribor hipotetic del 4% per comprovar que la quota resultant segueix sent assumible per al teu pressupost.
"La decisio entre fixa, variable o mixta no es pren mirant nomes el tipus d'avui. Es pren calculant el cost total en diferents escenaris d'euribor al llarg de tota la vida del prestec."
Equip All4Flat - BarcelonaComparativa completa: fixa vs. variable vs. mixta
| Caracteristica | Fixa | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Tipus d'interes actual | Des de 2,42% TIN | Euribor + 0,50% | Des de 1,55% (fix 5-10a) |
| Estabilitat de quota | Total durant tot el prestec | Revisio cada 6-12 mesos | Alta els primers anys |
| Risc si l'euribor puja | Cap | Alt | Moderat (nomes fase variable) |
| Benefici si l'euribor baixa | No | Si, quota baixa | Nomes en fase variable |
| Cost total si l'euribor resta baix | Mes car | Mes barat | Intermedi |
| Cost total si l'euribor puja molt | Mes barat | Mes car | Parcialment protegit |
| Comissio amortitzacio anticipada | Fins al 2% (primers 10a) | Max. 0,25% (primers 5a) | Mixta segons fase |
| Perfil recomanat | Conservador, llarg termini | Amortitzacio rapida | Equilibri risc-cost |
Simulacio de quotes amb dades reals
Hipotesi: pis de 400.000 EUR, financament del 80% (320.000 EUR prestats), termini de 25 anys, amb els millors tipus disponibles el marc del 2026.
Simulacio marc 2026 - Prestec 320.000 EUR a 25 anys
Hipoteca Fixa
TIN2,42%
Quota mensual1.414 EUR
Cost total interessos104.200 EUR
Variacio quotaMai
Banc de referenciaOpenbank
Hipoteca Variable
TIN inicialEuribor + 0,50%
Quota avui (Euribor 2,40%)1.396 EUR
Quota si Euribor = 4%1.712 EUR
Variacio quotaCada 12 mesos
RiscAlt
Hipoteca Mixta
TIN fix (primers 5a)1,55%
Quota fase fixa1.286 EUR
Quota fase variable1.440 EUR
Estalvi vs fixa (fase inicial)128 EUR/mes
Banc de referenciaIbercaja
Simulacio orientativa. Les quotes reals depenen del perfil del sol-licitant, vinculacions amb el banc i taxacio de l'immoble. Consulta sempre les condicions exactes amb l'entitat.
Quina hipoteca encaixa amb el teu perfil
Perfil 01
Primera habitatge, llarg termini
Compres la teva residencia habitual amb un pressupost ajustat i no pots assumir pujades de quota. Horitzó de 20-30 anys. Prioritzes la tranquil-litat sobre l'estalvi potencial.
Recomanacio: Hipoteca FIXA
Perfil 02
Inversio amb amortitzacio rapida
Compres per llogar o tens capacitat d'amortitzar anticipadament en 8-12 anys. Toleres la variabilitat de quota i vols maximitzar l'estalvi en interessos.
Recomanacio: Hipoteca VARIABLE
Perfil 03
Comprador amb horitzó mitja
Vols estabilitat els primers anys i acceptes assumir algun risc variable en la segona part del prestec. El perfil mes comu el 2026.
Recomanacio: Hipoteca MIXTA
Com negociar les millors condicions
- Compara almenys 3 entitats: Els tipus poden variar fins a 0,5 punts entre bancs per al mateix perfil. Utilitza un broker hipotecari si no tens temps de negociar directament.
- Compte amb les vinculacions: Domiciliar la nomina o contractar assegurances pot reduir el tipus fins a 0,3-0,5 punts, pero calcula si l'estalvi en tipus compensa el cost dels productes vinculats.
- La TAE es la metrica correcta: Compara sempre per TAE, no per TIN. La TAE inclou tots els costos associats al prestec i permet comparar ofertes de forma objectiva.
- Negocia el diferencial en la variable: L'spread Euribor + diferencial es negociable. Un diferencial del 0,40% vs 0,60% suposa milers d'euros en el total del prestec.
- Pre-aprovacio primer: Obte la pre-aprovacio hipotecaria abans de fer ofertes per immobles. Et dona poder de negociacio davant el venedor i certesa de la teva capacitat real de compra.
Preguntes frequents
Quina es la millor hipoteca el 2026: fixa, variable o mixta?
Amb l'euribor al 2,40% el marc de 2026, la hipoteca mixta ofereix la millor relacio risc-cost per a la majoria de perfils: tipus fix molt baix els primers anys i exposicio variable quan el prestec ja esta mes amortitzat. La fixa es la millor opcio si prioritzes la tranquil-litat total.
Si ja tinc hipoteca variable, em convé canviar a fixa?
Depen del tipus fix que puguis aconseguir avui vs. l'euribor esperat per als propers anys. Si el teu diferencial actual es baix i l'euribor continua baixant, pot no compensar. Calcula el cost de la novacio o subrogacio abans de decidir.
Quant financen els bancs per a la compra d'un habitatge?
Els bancs financen generalment el 80% del valor de taxacio per a habitatge habitual. Per a segona residencia o inversors, el limit sol ser el 70%. Els no residents accedeixen tipicament al 60-70%. El 20% restant mes les despeses han de ser fons propis.
Que es el diferencial d'una hipoteca variable?
Es el marge fix que el banc afegeix a l'euribor per calcular el tipus d'interes aplicable. Per exemple, si l'euribor esta al 2,40% i el diferencial es 0,50%, el tipus resultant es 2,90%. El diferencial no canvia mai durant la vida del prestec.
Puc canviar d'hipoteca variable a fixa sense cost?
Pots fer una novacio amb el teu banc actual (pot tenir cost) o una subrogacio a un altre banc (el nou banc sol assumir les despeses). Des de la Llei 5/2019, la comissio de conversio de variable a fixa esta limitada al 0,15% durant els 3 primers anys i al 0% a partir del quart.
Quin percentatge dels meus ingressos no hauria de superar la quota?
El criteri prudent es que la quota hipotecaria no superi el 30-35% dels ingressos nets mensuals. Els bancs apliquen aquest mateix limit en la seva analisi de risc. Simula sempre amb la quota maxima possible per verificar que segueix sent assumible.
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